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        旭輝控股的“關鍵變量”和“增強回路”

        2020-04-15 09:47

        2019年的房企業績發布季漸入尾聲,針對年報業績指標的排行榜也陸續出爐,各家房企的關鍵數據都要被拉出來“無情”地評比晾曬。

        上市公司的分紅,無疑是股東最關心的指標之一。是在樂居財經近日發布的《2019千億規模內房股分紅排行榜》上,旭輝控股以每股合計派息38港分對應42.33%的派息率,位列榜單第6位。值得一提的是,自上市以來旭輝控股(00884.HK)保持了31%的派息年復合增長率,累計每股派息1.44港元,截至目前僅派息分紅已達股票本金的108%。

        此外,在樂居財經發布的《2019內房股償債能力榜》、《2019內房股現金排行榜》、《2019內房股土地儲備榜》及克而瑞研究中心發布的《2019行業典型上市房企綜合盈利能力排行榜》中,旭輝分別位列第10位、第11位、第12位、第10位,以穩健的財務能力和發展儲備,從展示出多維度穿越周期的能力。

        關鍵變量:降本增效,將回款和成本控制放在財務管理首位

        《2019年內房股現金排行榜》顯示,截至2019年底,旭輝控股集團手持現金576.42億元,同比增長29.19%,位列榜單第11位。且在該榜單前十名中,旭輝在手現金漲幅位列第四。

        這主要得益于旭輝在轉向經營效益導向的過程中,堅持“有現金的利潤+有回款的銷售”,更加注重利潤的提升,抓住了“降本增效”這一關鍵變量。

        據悉,旭輝2019年全年回款率為92%,且在推進組織變革和區域深耕的過程中,人均核心凈利提升20%。截至2019年末,旭輝實現核心歸母凈利潤69億元,同比增長25%。2020年,旭輝在銷售端將繼續堅持以回款為導向,關注經營性現金流,2020年內部指引營運資金流入金額達到112億元。

        從土地成本控制方面來看,旭輝躋身兩千億軍團的同時,遵循“逆周期、多元化”的拿地策略,并在2019年內通過合作并購、舊城改造、商業勾地等手段有效降低拿地成本,與此同時,土儲面積進一步增長23.06%至5070萬平方米,位列《2019內房股土地儲備榜》第12位。2019年,旭輝新增土儲平均每平方米5425元,同比降低12.36%。2020年,旭輝表示將進一步拓展多元化拿地能力,將土儲權益比重提升至70%。

        從融資成本控制方面來看,2019年,旭輝加權平均融資成本為6.0%,凈負債率為68.5%,一年內到期的短債占比僅為20.4%,現金短債比2.7倍,現金短債比位居《2019內房股償債能力榜》位居前十。中信證券在研報中表示,旭輝2019年末現金短債比為2.7倍,有息杠桿維持合理水平,新增融資成本趨于下行,融資結構優化,短期償債能力優秀,成本較同規模房企優勢明顯,將有助于在波動的市場保有競爭力;同期,標準普爾上調公司信貸評級為BB,前景穩定。

        在行業利潤持續攤薄的情況下,旭輝集團CEO林峰表示,如何向精細化管理,向價值鏈上的每個環節要效益,是能否活下去的根本。在向精細化管理轉型的大勢下,旭輝將堅持均好發展理念及增長、盈利、風險三者平衡,從成本管理入手,控制銷售費用、財務費用和建安費用等,同時、嚴格控制品質,以保持25-30%的長期毛利率。

        增強回路:實現24.8%核心ROE,創歷史新高

        凈資產收益率(ROE)往往是衡量股東收益水平的核心指標。由于旭輝在“降本增效”這一核心變量上不放松、不動搖,使得公司始終維持穩定的盈利增長和較高的利潤水平,相互之間便形成了一條正向增強回路,關聯指標ROE也不斷得到提升。2019年,旭輝實現核心ROE 24.8%,同比增長1個百分點,連續四年維持在20%以上的高水平,上市以來均值超過21%。

        旭輝ROE值創新高的同時,含金量也在同步增長。旭輝ROE值為根據各財年度核心純利除以平均股東權益應占股本權益所得,ROE值不斷走高,意味著作為分子的純利增速要高于作為分母的平均股東權益應占股本權益增速,即公司做到了“增收又增利”。而ROE水平的優秀,也是公司盈利能力、營運能力、財務杠桿三方面的整體優秀:在產品研發階段需要研發產品提高溢價和去化;在投資融資階段需要優化公司負債和現金流情況;在工程運營階段需要關注品質和快速開發的關系,關注產品去化和供貨之間的關系。

        隨著旭輝保持盈利和資產負債表安全的均衡增長、多元化土儲擴張能力增強、區域放權及內部管理架構優化等因素,包括中金、高盛、花旗等23家國內外知名投行給予旭輝控股“增持”“買入”的評級,旭輝持續穩定的業績表現及發展前景再次受到市場機構的一致認可。

        而隨著2019年在商業等領域的不斷發力,旭輝“城市綜合運營商”的定位也愈發清晰,未來兩年租金收入增長有望進一步提升。天風證券指出,目前旭輝多業務協同發展,19年租金收入同比增長超過120%,中長期有望持續貢獻公司業績。

        高盛指出,長期來看,旭輝管理層有著清晰的愿景,均衡增長、聚焦策略、強而有力的執行力,而對ESG的重視能夠帶來高于同業的盈利可持續增長。據克而瑞發布的《2019行業典型上市房企綜合盈利能力排行榜》顯示,旭輝以85.3分的高分位列榜單前十,該分值以年報中公布的2019年各項利潤指標為評判基礎。

        盈利能力長期可期,ROE穩定在優秀水平,旭輝利用一個“關鍵變量”和一條“增強回路”,在地產行業新演進規律之下,持續為投資者帶來高回報。

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