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        三五千買殼公司申請“房抵經營貸” 深圳樓市爆火引人民銀行出手嚴查

        陳博2020-04-20 19:41

        經濟觀察網 記者 陳博 隱形消費貸開閘所引發的樓市高潮,迎來深圳監管層關注。

        4月20日,一則來自人民銀行深圳支行貨幣信貸處的緊急自查通知顯示,深圳要求各商業銀行針對今年以來新發放的房抵經營貸(含借款人為企業或個人)情況立即開展自查,并于當天(4月20日)下午2:30前將自查報告通過“金融網-貨幣信貸組-房地產市場調研”渠道報送至人民銀行深圳支行。

        人民銀行深圳支行相關人士向經濟觀察網確認了這一內部通知的真實性。通知顯示,本次自查內容一方面聚焦在各商業銀行的房抵經營貸數據的同比及疫情前后對比情況;要求各銀行提供截至2020年3月末的房抵經營貸余額,2019年3月末余額以及2019年12月末余額三個時間點的情況。

        另一方面則對經營貸的準入門檻、貸款審批、資金流向進行重點調查。對于貸前準入情況,各行須對借款人名下經營實體的事實性調查情況,包括借款人持有被抵押房產時間情況以及企業成立時間情況;對于貸款管理情況,各行要重點梳理借款人(含企業或個人)自疫情發生(1月25日)以來新購房產(含住宅和商務公寓等)并以新購房產作抵押的貸款情況,以及計劃申請財政貼息和預計實際貸款利率水平情況;對于貸后管理情況,各行要調查借款人貸后新增房產的監測情況。此外,各商業銀行還要自查其他可疑情況或問題。

        “最近(樓市)太瘋狂,人行看不下去了。”一名深圳銀行人士告訴經濟觀察網。房抵經營貸緊急被查,背后的秘密,或在于近期深圳樓市“加杠桿”炒房所造成的火爆現象。據經濟觀察網了解,這段時間,深圳樓市的購房主力軍以改善性需求和資產配置型客戶為主,他們出手迅速,對房價承受能力較強,不單純出于投資目的,更多是將樓市作為資金避險的港灣。

        中原地產研究中心數據顯示,2019年12月,深圳二手住宅置業群體中,改善型需求占比8.8%,投資客比例34.4%;到了今年3月,投資客比例提高至38.0%,而改善型需求一下子增加到34.5%。

        新建住宅購房群體中,雖然投資客比例由去年12月的9.2%下降至3月的6.4%,不過自住兼投資需求的占比則由7.6%增加至9.5%。

        在金融屬性持續走強的深圳,無論是抗通脹的改善型需求,還是資產配置型客戶,他們的活躍程度與資金面的隱形放松息息相關。一組來自中國人民銀行深圳市中心支行的數據顯示,3月末,深圳住戶部門貸款增加587.55億元,相比今年1、2月份分別增長約1.5倍、9.8倍,同比去年3月也增長了6.5%。

        經濟觀察網此前獲悉,去年下半年,深圳銀行普遍資金面比較緊張,80%以上的銀行不傾向于做消費貸業務。疫情之下,明面上,跟房地產相關的貸款政策、“銀根”仍未松動,但一個新的機會應運而生——金融機構通過調整政策、落實優惠利率來扶持小微企業的生產經營。部分抵押貸或經營貸以這個名義落地,資金違規流入房地產市場。

        “只要手上擁有一套房,抵押貸個300萬元,拿出其中200萬元作為首付再購一套,剩下100萬貸款作為月供所用。”一位長期與投資客、購房者和中介人員打交道的深圳業內人士舉例稱。

        根據經濟觀察網近期調查,申請房抵經營貸,通常要求申請者名下擁有一個持股20%以上、經營滿兩年的公司,但實操中,剛注冊的或者沒有實際經營的公司也能申請,甚至還可以直接購買一個符合要求的公司,市面價格僅需3000-5000元。

        按規定,銀行在審批這類貸款時,必須審核申請人的還款能力,包括提供收入證明、流水等。但近段時間的實際操作中,審核門檻有所放松。

        除了申請容易,抵押率高達評估總值7成之外,這類貸款的最大優勢在于低息。經濟觀察網獲取的一份股份制銀行抵押貸資料中,月息最低僅3.3厘,相當于年化利率3.96%,遠低于超過5%的首套房與二套房貸利率。

        同時,為應對新型冠狀病毒肺炎疫情,降低中小微企業融資成本,2月底,深圳還對從2020年2月1日至2020年4月30日期間獲得深圳轄內銀行業金融機構的新增貸款(展期視同新增),給予貼息支持。以深圳市南山區為例,對2020年2月至4月期間,獲得銀行等金融機構新增貸款(展期視同新增)的企業,按6個月貸款實際支付利息的70%給予貼息支持,單個企業最高不超過50萬元。

        至于這些貸款資金的最終流向,如果監管層未明令嚴控,銀行也就睜只眼閉只眼,不會認真進行監控。

        事實上,披上消費貸“小馬甲”違規炒房的現象在深圳樓市由來已久。2014、2015年兩年間,深圳一波高位入貨的投資客,比如中介或擔保公司員工等,因手頭資金緊張卻不想賣房,多數就會“借道”消費貸進行操作。

        而深圳監管部門一貫嚴禁消費者將信用卡透支和消費貸的資金用作購房首付款。2016年,深圳銀監局曾公開表示,將明確要求各機構加強消費貸款的用途審核,不得偽造虛假消費用途材料套取銀行貸款資金。尤其強調消費貸款業務金額和期限應與正常消費金額相匹配,應針對不同的業務品種和貸款對象合理確定綜合消費貸款的金額和期限,謹慎發放大額、長期的綜合消費貸款。同一年,銀監會、中國人民銀行深圳市中心支行先后發文加強對商業銀行發放抵押貸款的監管。

        4月20日下午4點半,深圳中小企業服務局官方微信同步發布通告稱,應對新型冠狀病毒肺炎疫情中小微企業貸款貼息項目,所申請貸款必須用于支持對象生產經營,不得用于并購貸款、國家產業政策禁止和限制的項目以及參與民間借貸、投資資本市場和個人消費等。

        該局將會同銀保監部門加大對貸款貼息項目的審核力度,嚴防不符合貼息條件的貸款項目混入,騙取財政資金。一旦發現并查實,將依法依規對責任單位和個人給予失信懲戒,涉嫌犯罪的,依法移交司法機關處理。

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        不動產開發報道部資深記者
        關注華南房地產,政策及地產相關上下游產業。
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