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        企業退租換租 二房東撤退 深圳寫字樓空置率再創新高

        陳博2020-04-24 10:40

        經濟觀察網 記者 陳博 科技之都深圳的寫字樓空置率再創新高。

        戴德梁行數據顯示,一季度深圳寫字樓空置率為24.6%,環比上升2.6個百分點,空置率位居四大一線城市之首。同期上海空置率為21%,北京是13.8%,廣州只有5.2%。

        近四分之一的空置不僅僅是一個簡單數字,供應持續井噴和市場需求疲弱是主因之一。深圳擁有國內數一數二的民營企業孵化能力,過去年的幾十年,誕生了平安、華為、招商、騰訊、萬科等一大批世界500強企業。

        比亞迪、中興、大疆科技、華大基因等公司更是代表了深圳明天。金融、科技等產業的蓬勃發展,帶動企業聚集與產業鏈上下游聯動,一直都是支撐起深圳寫字樓市場的重要力量。

        經濟下行疊加疫情效應,與全球大多數城市一樣,深圳也在歷經著“陣痛”,部分中小微企業因市場需求低迷不堪經營與現金流重負,紛紛退租節流;部分大型企業通過縮減辦公面積或暫緩租賃延長抗風險周期;聯合辦公和包租公司則選擇大面積撤退。

        美聯物業深圳福田商業部區域總經理劉湘娥發現,與疫情前相比,深圳寫字樓租戶心態發生了巨大變化,他們對市場租金的接受能力,隨著風險承受能力降低也拉得較低。

        “很多企業客戶提到,現在空置率那么大,價格應該很好談啊。”劉湘娥說,大部分業主接受10%—15%的租金降幅,但租戶希望降30%到40%。

        供需雙方在租金期望值上的差異,導致寫字樓租賃業務的成單率由60%、70%下降至不到50%。第一太平戴維斯報告稱,深圳的資本值僅次于香港及北京,租金跌幅壓力增大,導致投資收益率進一步萎縮。

        “寫字樓市場與GDP關系密切,經濟向好,寫字樓租金能跑贏GDP;經濟疲軟,寫字樓消化能力便會受到影響。”中原地產代理(深圳)有限公司寫字樓部董事總經理范進佳表示。

        中小企業退租

        毗鄰深圳市福田區會展中心,矗立著幾座30層的復合型建筑群,總建面約15萬平方米,不動產證上標注的是住宅性質,但因周邊濃厚的商務氛圍,如今更多被當作寫字樓出租。

        程薇掛牌出租的辦公物業即位于此。她的上一個租戶是一家留學咨詢公司,去年12月簽訂一年期租賃合同,才過4個月,她不得不再次尋找新的租戶。

        留學咨詢公司退租理由很簡單——“由于新冠肺炎疫情影響,老板決定提前退租,公司盡量在周末前將辦公室空出來。”

        疫情在全球蔓延直接影響這家留學咨詢機構的生意。從2月中旬,境外多國簽證中心暫停接待,積壓一堆簽證無法辦理。一邊是等待的老師與家長,一邊是反復溝通卻無法進入的簽證中心。機構代理人曾向程薇提到,他們都覺得很悲催。

        伴隨著疫情在全球大面積爆發,大量留學生滯留境外,進退兩難。部分家長擔心孩子出國留學風險,甚至考慮讓孩子回國讀書,留學咨詢業務大幅縮減,這家機構的日子也越來越難過。

        4月13日,這家運作10多年的留學咨詢機構選擇暫閉。“周一提出撤離,當周日就搬走,讓我協助辦理放行條。”突如其來的退租讓程薇有些猝手不及。

        但她不得不接受這個現實,“一般退租要提前一個月告知,對方代理人跟我說,實在沒辦法,公司撐不下去了,就連他也在猶豫要不要出去投簡歷。”

        為了盡快退租,這家留學咨詢機構甚至拒絕程薇提出的轉租建議,直接賠償兩個月押金。

        寫字樓的連鎖效還在逐漸發酵。CBRE世邦魏理仕華南區顧問及交易服務辦公樓部主管程志文告訴經濟觀察網,他們監測到一些小企業退租案例,主要聚焦在非傳統金融和初創企業。

        “教育、非傳統金融、服務業或貿易公司”,劉湘娥列舉出更詳細的退租名單,“這些行業近期受影響較大。”她說。

        經營壓力增大,現金流緊張,多重夾擊下,一面是小微企業退租,一面是越來越多大企業選擇縮小租賃面積或延期租賃計劃。

        “公司最近來了不少大租戶,希望能分租出去一部分辦公面積,他們原本1000平方米起租,公司裁員后,這么大辦公面積也用不了了。”一名從事寫字樓租賃業務的中介人員表示。

        程浩在深圳一家投資公司負責寫字樓租售和運營。他們服務的大企業租戶中,通過換租縮小辦公面積的比例達80%。疫情影響還不是全部因素,部分大企業對后期經濟預期降低,故而減員節流。

        另一面,深圳各區政府正通過補貼吸引優質租戶進駐區內寫字樓,部分對補貼敏感的中小企業,基于自身實際情況及補貼力度正考慮搬遷辦公室。

        一家在深圳福田中心區一棟甲級寫字樓辦公的傳統金融公司,租賃即將到期,但業主讓價空間不大。而臨近的羅湖正打造創新金融總部基地名片,疫情期間制定一系列資金、融資等穩企穩崗計劃。這家金融公司正計劃將總部搬至羅湖。同樣面積辦公區,羅湖可以節約一半的租金,一年還能獲得上千萬元的政府補貼。

        產業結構更迭同樣折射到寫字樓租賃上,傳統企業從寫字樓消失的同時,科技類、互聯網、直播、醫療器材等行業缺迎來蓬勃發展,“我前兩天接待過一家直播企業客戶,他們背后有投資方,資金不是問題。200多平方米的辦公室可以割出十來個直播隔間。”上述從事寫字樓租賃業務的中介人員說,這類客戶帶看兩天就可以簽約。

        “二房東”撤退

        這段時間,深圳寫字樓里更大面積撤退的是聯合辦公和包租公司。

        深圳南山科技園附近工業區一棟稍舊的大樓,深圳本土聯合辦公空間思微SimplyWork的招牌依然隨處可見,但主人已經換成優客工場。

        從2015年元旦算起,思微走過了5年,最初兩個辦公空間90%以上的入駐率,讓聯合創始人郭逸凡宣布,當年將空間數量擴張到10個。

        一位思微工作人員告訴經濟觀察網,去年12月底,思微被優客工場收購,“外面招牌還沒來及換,思微已經解散了,員工從1月正式轉入優客工場。”

        2016年思微背后的資本出現過IDG資本、華住酒店集團及萬科商產的身影。根據官網信息,思微在深圳運營8個空間,此次被優客工場收購的為南山科技園和龍崗坂田兩個空間。

        南山科技園空間1500平方米,當前出租率75%。春節前,半年工位租金1500元/個/月,一年的價格1380元/個/月;目前,租金已經下調到1200月/個/月,開放式工位還有談價空間。疫情以來,將近一半的開放工位遭遇退租。

        該店一位工作人員說,思微在南山科技園一帶布局了5家店,“現在只留下這一家,其他店都撤了。”

        包租公司也在撤退,深圳福田中心區的財富大廈,60%的樓層被包租公司承租,目前包租公司已全部撤離;兩三個月前,進駐京基100長達10年的資產運營商MFG在合同期滿后也退出。

        “去年下半年到現在,包租小散戶或聯合辦公基本走得七七八八,大型運營商或退掉出租率不高的樓宇,或者與業主協商博弈。”范進佳觀察到,一季度深圳寫字樓租金降幅比較大。如果業主方愿意一起承擔成本壓力,運營商可能選擇留下,反之只能選擇退租。

        2016-2017年是深圳聯合辦公與包租公司快速擴張的兩年。經常出現好幾家運營商同時搶租同一棟寫字樓,為了搶到大面積物業,個別運營商將租金單價可以抬高10元,甚至私下給大業主好處費。

        但目前這些運營商普遍遭遇巨大考驗,不僅租戶不穩定、流動性頻繁導致空置期拉長,而且還要承擔渠道代理費。以往,渠道代理費一般是1-1.2個月租金,現在是2-2.5個月租金。

        程浩所在投資公司旗下運營的寫字樓物業,一季度出租率為75%,同比下降了10個百分點。“空置期每天都在支付成本,風險系數越來越大。”劉湘娥指出,無論聯合辦公還是包租公司,除非本身現金流充裕,大業主給的租金價格低,否則不敢再輕易拿貨。

        資產運營商大面積退場一定程度促進寫字樓集中運營管理。不過,風險和壓力轉移到寫字樓開發商身上。“MFG退出后,京基發現寫字樓市場風向變了,消化能力很弱,租金降幅大,招商團隊壓力山大。”一名接近京基的人士透露。

        在程浩看來,寫字樓開發商當下壓力源于對市場的誤判。一方面,深圳寫字樓過去不需要依靠開發商的管理和服務支撐,低估了市場真實狀態;另一方面,“二房東”讓開發商不需要承擔短暫空置期的招商成本,導致沒有更多的應對措施;同時,由于對寫字樓供需和產業結構不了解,開發商難以迅速為樓宇匹配到合適租戶。

        供需錯位

        退租、換租背后是深圳經濟波動與產業結構更迭。以外向型為主的深圳經濟和產業,在全球經濟承壓的大勢下不免歷經“陣痛”:2017-2019三年,深圳GDP增速從8.8%放緩到6.7%。

        相比GDP增速變動,產業結構的細枝末節更值得關注。深圳四大支柱產業中,金融業、高新技術產業歷來是重中之重。2019年,深圳金融業增加值增速遠高于2017、208年,但戰略新興產業增加值合計10155.51億元,增速和比重較2017、2018年均有小幅下滑。

        2020年1-2月,深圳市規模以上工業增加值同比下降18.5%,降幅大于全國13.5%的均值。其中,代表實體經濟的計算機、通信和其他電子設備制造業等多個行業,處于下降狀態的行業數量超過一半。

        新舊經濟調整,在疫情后壓力已經傳導到具體產業上,寫字樓作為實體經濟與產業的窗口,釋放出的信號是空置率走高。

        由于統計口徑的差異,各家機構給出的數值略有不同,第一太平戴維斯的報告指出,一季度,深圳寫字樓平均空置率環比上升1.2個百分點至 26.2%;戴德梁行為環比上漲2.6個百分點至24.6%;世邦魏理仕則是21.2%。

        按照上述機構說法,因企業復工、復產延后,目前空置率尚未完全顯現疫情對于寫字樓市場影響。

        位于深圳福田中心區的免稅大廈,近期因一個大租戶退租空出10層,空置面積接近2萬平方米,占整個大廈建筑面積的20%;同區域的卓越世紀中心1號樓,同樣空置了近2萬平方米;皇庭廣場的空置率均徘徊在30%左右。

        在深圳發展脈絡上,空置率是一個可參考的經濟指標,影響這個指標還有短期深圳寫字樓新增供應的集中交付。戴德梁行報告顯示,一季度深圳有3座甲級寫字樓投入使用,帶來30萬平方米新增供應,將全市存量推升至582.4萬平方米。

        30萬平方米新增供應集中在深圳經濟總量大、活躍的南山區內。第一季度,南山區的寫字樓空置率達34.8%,片區內的前海自貿區空置率更是高達66%。

        為規避“土地供應稀缺與房地產惡性炒作”的怪圈,2013年前海自貿區就出臺規定,在整體2600萬平方米到3000萬平方米規劃建筑規模中,居住及商務公寓為380萬平方米,增量不得突破60萬平方米。而且,這些居住及商務公寓并沒有規劃成片的住宅小區。

        深圳市前海管理局開始采取行動,增加住宅用地指標是其中重要舉措。3月初,《關于前海十開發單元規劃個案調整方案》公示出爐,內容涉及商業用地改居住用地。

        第一太平戴維斯統計,未來五年深圳將迎來甲級寫字樓供應高峰,今年預計共有134萬平方米寫字樓交付。未來五年,新增供應面積達到507萬平方米。

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        不動產開發報道部資深記者
        關注華南房地產,政策及地產相關上下游產業。
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