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        國務院發文為老舊小區改造畫“紅線”

        陳月芹2020-07-20 21:44

        田國寶|圖

        經濟觀察網 記者 陳月芹 聚焦城鎮老舊小區怎么改造,資金如何籌集,7月20日,國務院辦公廳發布《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》(下稱《意見》),從財政和土地等支持政策、資金籌措、提升金融服務等,明確老舊小區改造“紅線”。

        3個月前,國務院常務會議對老舊小區改造做出要求,2020年全國計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個,涉及居民近700萬戶,比2019年增加一倍。

        在此基礎上,此次《意見》對這一目標進一步細化,要求到2022年,基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制;到“十四五”(2035年)期末,結合各地實際,力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。

        “老舊小區改造創造10萬億商機,群策群力非常重要,涉及政府、企業和居民三個方面。”此前,國務院參事、住房和城鄉建設部原副部長仇保興曾強調,老舊小區改造應當注重上層政策和下層操作靈活性,“絕對不能一刀切,只允許一條路,把舊改搞成棚改。”

        改造指南

        改哪些,改什么,怎么改,錢從哪來?《意見》中給出了答案。

        《意見》明確了改造對象范圍,重點改造2000年底前建成的失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的老舊小區(含單棟住宅樓)。

        住房和城鄉建設部城市建設司副司長劉李峰在解讀意見時表示,改造具體分為基礎類(主要包括水電路氣信等市政配套基礎設施改造提升),完善類(包括加裝電梯、小區內建筑節能改造等)和提升類(包括養老、托育、衛生防疫、助餐、家政保潔等各類公共服務設施配套建設)。

        改造分類與“誰來出錢”問題息息相關。例如,基礎類由政府投資為主,中央給予資金補助,重點支持;改造類則由受益人部分出資,政府補助;提升類改造能帶來部分收益,需要綜合測算政府補助資金、社會力量投資和受益人出資等的比例。

        在改造對象及內容方面,《意見》補充強調,各地要結合實際,合理界定本地區改造對象范圍,可因地制宜確定改造內容清單、標準和支持政策。

        對于3.9萬個需改造的老舊小區目標中孰先孰后的問題,《意見》要求各地編制專項改造規劃和計劃,進一步摸清既有城鎮老舊小區底數,建立項目儲備庫。建立激勵機制,優先對居民改造意愿強、參與積極性高的小區(包括移交政府安置的軍隊離退休干部住宅小區)實施改造。

        此外,《意見》還要求完善小區長效管理機制,在改造樓體、設施的“表”的同時,加強社區“里”的建設。結合改造工作,同步建立健全基層黨組織領導,社區居委會配合,業主委員會、物業服務企業等參與的聯席會議機制,明確改造后小區的管理模式、管理規約及業主議事規則,共同維護改造成果。并建立健全老舊小區住宅專項維修資金的歸集、使用、續籌機制,促進小區改造后維護更新,進入良性軌道。

        《意見》還要求,建立存量資源整合利用機制。一是加強既有用地集約混合利用,在不違反規劃且征得居民等同意的前提下,允許利用小區及周邊存量土地建設各類環境及配套設施和公共服務設施。對利用小區內空地、綠地及拆除違法建設騰空土地等加裝電梯和建設各類設施的,可不增收土地價款。有條件的地方可通過租賃住宅樓底層商業用房等其他符合條件的房屋發展社區服務等。

        錢從哪來

        多方籌集資金,政府與居民、社會力量合理共擔,是多年來老舊小區改造的主流思路。此次《意見》則對各方責任和相應激勵機制進一步細化。

        首先是合理落實居民出資責任,按照誰受益、誰出資原則,除了直接出資,居民還可以使用(補建、續籌)住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式,將研究住宅專項維修資金用于城鎮老舊小區改造的辦法,且居民可提取住房公積金,用于加裝電梯等自住住房改造。

        其次,加大政府支持力度,將城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程,中央給予資金補助,重點支持基礎類改造內容。《意見》明確中央、各級政府對老舊小區改造的支持責任,中央財政資金重點支持改造2000年底前建成的老舊小區,可以適當支持2000年后建成的老舊小區,但需要限定年限和比例。省級、市縣人民政府給予資金支持,可以納入國有住房出售收入存量資金使用范圍。

        為籌集改造資金“開源”,《意見》還表示,涉及住宅小區的各類資金均可統籌用于老舊小區改造,且支持各地通過發行地方政府專項債券籌措改造資金。國家開發銀行、農業發展銀行、商業銀行等可依法合規加大對實施城鎮老舊小區改造的企業和項目提供信貸支持,前提是風險可控、商業可持續。

        老舊小區設計產權單位眾多,在推動社會力量參與方面,《意見》也對原產權單位、公房產權單位、專業經營單位等責任、移交程序做了厘清,通過政府采購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式,吸引各類專業機構等社會力量投資參與。

        在稅費減免方面,專業經營單位參與政府統一組織的城鎮老舊小區改造,其取得所有權的設施設備等配套資產改造的費用,可作為計稅基礎,計提折舊并在企業所得稅前扣除;維護管理費用,可計入企業當期費用稅前扣除。此外,改造過程中為社區提供養老、托育、家政等服務的機構,該部分取得的收入免征增值稅,并減按90%計入所得稅應納稅所得額;用于提供社區養老、托育、家政服務的房產、土地,可免征契稅、房產稅、地稅和城市基礎設施配套費、不動產登記費等。

        畫“紅線”

        除了進一步細化改造內容和政策利好,此次《意見》還明確提出了老舊小區改造的“紅線”。

        一是對于3.9萬個老舊小區改造目標,《意見》要求各地“區分輕重緩急,切實評估財政承受能力,科學編制城鎮老舊小區改造規劃和年度改造計劃,不得盲目舉債鋪攤子。”

        二是禁止收取不合理費用。鼓勵選用經濟適用、綠色環保的技術、工藝、材料、產品。改造項目涉及歷史文化街區、歷史建筑的,應嚴格落實相關保護修繕要求。落實施工安全和工程質量責任,組織做好工程驗收移交,杜絕安全隱患。

        三是金融服務方面,支持城鎮老舊小區改造規模化實施運營主體采取市場化方式,運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債券融資,“但不得承擔政府融資職能,杜絕新增地方政府隱性債務。”

        仇保興此前表示,舊改不可能是一套中心化的頂層設計,應充分調動政府、企業、社會力量、科技人員各方面的積極性,多模式、多分享,群策群力“從下而上”改造結合。

        此次《意見》對地方、各主體的參與方式上提供了更多可能性。例如,因改造利用公共空間新建、改建各類設施,從而涉及影響日照間距、占用綠化空間的,可在廣泛征求居民意見基礎上一事一議予以解決。

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